Tilgungssatz bei Baufinanzierungen so niedrig wie seit 13 Jahren nicht mehr – das müssen Käufer jetzt wissen

Seit Jahresbeginn nimmt der Tilgungssatz bei Baufinanzierungen ab.

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Die anfängliche Tilgung bei Baufinanzierungen sinkt auf den niedrigsten Wert seit 13 Jahren, so eine Analyse von Dr. Klein.

Der Tilgungssatz liegt bei 1,71 Prozent, zuletzt war er im Juli 2011 so niedrig.

Parallel dazu ist der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen gesunken, um 8,38 Prozent im Vergleich zum Vormonat.

Der Großteil der Menschen, der eine Immobilie baut oder kauft, leiht sich dafür Geld von der Bank. Die Zinsen für eine Baufinanzierung waren in den vergangenen Jahren spürbar angestiegen. Nun sorgt aber ein neuer Wert für eine Überraschung in der Branche.

So nimmt seit Jahresbeginn die anfängliche Tilgung, mit der Käufer ihr Darlehen zurückzahlen, kontinuierlich ab. Im Juli ist der niedrigste Wert seit genau 13 Jahren erreicht worden.

Das zeigt eine aktuelle Datenanalyse von Dr. Klein. So hat sich der Finanzvertrieb, der vor allem auf Baufinanzierung spezialisiert ist, die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter der Kredite angeschaut. Der Tilgungssatz bei Baufinanzierungen liegt demnach bei 1,71 Prozent. Zuletzt war der Wert im Juli 2011 so niedrig.

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Diese Folgen hat vermeintlich kleinere Belastung

„Eine geringe Tilgung bietet Kreditnehmenden die Möglichkeit, ihre monatliche Rate günstig zu halten, schreibt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender bei Dr. Klein, in einer Pressemitteilung. Diese nur vermeintlich kleinere finanzielle Belastung führe aber dazu, dass die Laufzeit des Kredits länger werde und die insgesamt zu zahlende Zinssumme höher ausfalle.

Parallel zum Tilgungssatz ist auch der Anteil von KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen gesunken. Im Vergleich zum Vormonat ist der Anteil um 8,38 niedriger geworden. Eine Förderung der KfW kann den Kauf oder Bau eines Eigenheims leistbarer machen, da diese Darlehen oftmals zu einem besseren Zinssatz ausgegeben werden.

Je nach Förderprogramm gibt es sogar gewisse Zuschüsse für die Tilgung gibt, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Das ist vor allem bei Sanierungen von alten Häusern attraktiv.

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Hinzukommt: „Einige Kreditinstitute betrachten das KfW-Darlehen als Eigenkapital und bieten entsprechend attraktivere Konditionen in Form von niedrigeren Zinsen an, weiß Michael Neumann. Im Juli des vergangenen Jahres sei aber mehr Gebrauch von diesen Vorteilen gemacht worden. Der Anteil der Förderkredite als Ergänzungsbaustein der Immobilienfinanzierung lag damals bei 9,05 Prozent. EinPlus von 0,67 Prozent gegenüber dem diesjährigen Juli.

Einige Kreditinstitute betrachten das KfW-Darlehen als Eigenkapital und bieten entsprechend attraktivere Konditionen in Form von niedrigeren Zinsen an.

Michael Neumann

Die Standardrate verzeichnet im ersten Halbjahr einen ansteigenden Trend und summiert sich im Juli – wie bereits im Juni – auf 1468 Euro. Der Ermittlung der Standardrate liegt eine Musterrechnung mit den verschiedenen Eckdaten zugrunde: 300.000 Euro Kreditsumme, zwei Prozent Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80 Prozent Beleihungsauslauf. Anhand dieser Berechnung wird die monatliche Belastung von einem Baukredit über einen langen Zeitraum hinweg vergleichbar. Verglichen mit dem Vorjahresmonat investieren Käufer damit jedoch monatlich 52 Euro weniger in den Erwerb ihres Eigenheims. Im Juli 2023 belief sich die Standardrate auf 1520 Euro.

Auch die Trendlinie der durchschnittlichen Darlehenshöhe zeigt nach oben: Mit 306.000 Euro verbleibt sie im Juli auf ihrem bereits im Juni erreichten, höchsten Stand seit Februar 2022 (307.000 Euro). Ein anderes Bild zeigt der Blick auf das Vorjahr. Hier liehen sich Kaufinteressierte im Juli 287.000 Euro bei einem Kreditinstitut, um in die eigenen vier Wände zu gelangen – das sind gut sechs Prozent weniger.

Kreditnehmer wählen immer kürzere Zinsbindung

Der Beleihungsauslauf, also der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit, bewegt sich seit Beginn dieses Jahres konstant höher als 86 Prozent. Im Juli stieg er um 0,52 Prozentpunkte auf 86,84 Prozent an.

Diese Zahl beziffert den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilie. Heißt: Je höher der Beleihungsauslauf, desto niedriger ist das eingebrachte Eigenkapital. „Das kreditgebende Bankhaus trägt somit ein höheres Risiko, dass es sich wiederum mit einem höheren Zinssatz absichert, erläutert Michael Neumann. Im Juli des vergangenen Jahres betrug der Beleihungsauslauf 83,76 Prozent. Zu diesem Zeitpunkt war der fremdfinanzierte Anteil also um knapp drei Prozentpunkte kleiner als der aktuelle Wert.