多只地产债突然大跌，稳健房企也难逃，为何重大利好对地产债提振有限？

财联社7月13日讯（编辑 杨一骏）近两个交易日，地产债多数下跌，“金融支持房地产16条”延期的消息似乎未能提振市场对地产债的信心。不只是远洋等出险房企，相对稳健的龙湖集团多只债券突然下跌，引发市场关注。尽管前日公布的6月居民贷款数据好转，但与高频的地产销售数据背离。机构指出，地产债短期缺乏趋势性机会，不同央、国企个体在经营层面的差异化可能会成为下半年地产债投资市场的重点之一。

稳健民企多只债券亦下跌，或被地产债整体下跌拖累

据wind数据，7月12日，“21龙湖02”跌超11%，收于74.455元；“21龙湖06”跌9%，收于68.251元；“20龙湖04”跌超8%，收于83.991元；“20龙湖06”跌超5%，收于79.666元。此外，“22旭辉集团MTN001”、“H1金科04”、“21金地MTN004”、“H0金科03”下跌幅度均超17%；“21远洋控股PPN001”、“18远洋01”跌超7%。7月11日，“18远洋01”跌8%，“21远洋02”、“19远洋02”和“21远洋01”跌超6%，“15远洋05”跌超5%，“15远洋03”跌超4%，“20龙湖06”跌超3%。

7月13日，龙湖的债券有所反弹。截至交易所收盘，“21龙湖06”涨超3%，“20龙湖06”和“20龙湖04”涨超2%。

就在7月11日，龙湖集团公布的6月销售数据显示，6月销售额为168.0亿元，环比增长15.4%。上半年，龙湖集团累计实现总合同销售金额985.2亿元，同比增长14.81%；合同销售面积579.9万平方米。其中，长三角区域销售290.6亿元，西部区域销售259.9亿元，环渤海区域销售224.1亿元。同时，经营性含税收入达到129.7亿元，同比增长10.1%，其中运营收入67.8亿元，服务收入61.9亿元。

据悉，今年上半年，龙湖摘得福建泉州、陕西咸阳两座城市的住宅销售金额榜桂冠，在重庆、成都、西安等6个城市进入TOP3，在长沙、天津、沈阳等5个城市位居前五，共计在24个城市进入市场前十。

在行业整体承压、地产销售分化的背景下，龙湖集团上半年交出的业绩并不差。对于龙湖债券近日的下跌，市场人士指出，一方面是近期房地产债券市场整体性的下跌，可能对龙湖等形成拖累。实际上，近期房地产债券市场主要是被远洋、万达的债券下跌导致，同时，碧桂园、金地相关的债券也出现下跌的情况。

另一方面可能是近期有部分金融机构出库导致。龙湖此前一直被认为是财务比较稳健的民营房企，相当一部分金融机构还能对其入库，但是随着房地产销售的恶化、房地产债券市场的下跌，可能也会有部分金融机构对民营房企失去了最后的耐心，最终将龙湖进行出库处理。

信贷数据与高频销售数据背离，“16条”延期或只为“保交楼”

7月11日，央行公布的6月金融数据超预期。从贷款数据来看，6月新增人民币贷款3.05万亿，环比多增1.69万亿。从贷款结构来看，6月企业中长期贷款同比多增1436亿，延续年初以来的多增势头。最重要的是，6月居民贷款同比多增1157亿，其中，被视作主要由房贷构成的居民中长期贷款同比多增463亿，显示居民购房意愿回暖。

不过，高频数据显示地产的销售并没有那么乐观。根据海通国际证券的数据，7月首周30大中城市商品房成交量下滑。2023年7月3日至9日，30大中城市商品房周度累计成交面积为185.9万平米，环比下降52.4%，同比下降35.4%。从7月前9天累计成交面积来看，30大中城市成交面积229.0万平米，比6月前9天下降28.5%，比去年同期下降37.8%。

二手房成交亦降温，热点城市成交持续放缓。2023年7月3日至9日，14城二手房成交面积131.3万平米，环比下降11.5%，同比下降8.4%。二手房成交同环比下降。6月14城二手房成交610.4万平米，环比下降25.9%，同比下降12.6%。从1-6月累计情况来看，14城二手房成交面积4573.8万平米，同比上升43.9%。北京、深圳和杭州已低于同期水平，成都二手房成交持续放缓。

7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，此举被市场普遍视作是“金融支持房地产16条”的延期，对房地产是利好。对此，华创固收首席分析师周冠南认为，“保交楼”交付进度略低于预期，以及房企缩表压力重现，或是延期房地产的金融支持的重要原因。

周冠南指出，2022年下半年以来“保交楼”交付进度略慢，仍需要政策表态提振信心，以及融资端的加力支持。截至2023年5月底，全国1114个“保交楼”项目已交付比例约为34%，其中河南等交付压力居前的华中省份，交付比例处于全国偏低水平。究其原因，实务中商业银行基于盈利性原则，对“保交楼”配套融资的发放或存在一定顾虑。

另外，地产销售转弱后，房企缩表压力重现，外部融资的阶段性支持尤为必要。5月房地产开发资金来源当月同比下滑至-9.1%，其中外部融资来源（国内贷款+自筹资金）同比-28%，弱于销售回款（个人按揭+定金及预收款）增速-17%，也表明对房企的外部金融支持或有待加码。

地产债缺乏趋势性机会，关注央、国企地产的经营差异

兴业研究认为，从政策来看，楼市政策仍以“稳”为主，预计核心城市“一区一策”支持合理住房需求力度将继续提升。从市场形势来看，自5月以来，低能级城市楼市持续降温，高能级城市修复后劲亦有不足。分城市来看，结合楼市、地市表现来看，在重点城市中，上海、杭州、广州楼市回暖趋势较为确定，郑州、长春、无锡、济南楼市仍较低迷。从地产债走势来看，5月以来，多数民企地产债信用利差持续上行，地产债短期缺乏趋势性机会。

兴业证券固收首席黄伟平建议关注央、国企地产债的投资机会。考虑到市场对高频数据的高度关注，下半年，不同央、国企个体在经营层面的差异化可能会成为地产债投资市场的重点之一，主要影响央、国企地产债这一细分板块中的估值差异化演绎，带动个券价格的波动。例如，在市场不明朗时期，核心地块土储对于企业的利润支撑会起到显著的效用，如果房企的土储和项目在能级偏弱城市占比过高，可能会受到结转部分低毛利项目而使得毛利率出现下滑的压力，或者由于计提减值部分项目而导致净利润下滑。