二线土地市场复苏 主要指标显著回升

2019年过半，土地市场已率先呈现复苏。从50大热点城市数据看，在一季度低迷的情况下，二季度土地市场已全面回暖，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。截至6月，50大城市合计卖地20034.4亿元，其中卖地最多的杭州1444.5亿元，武汉948.8亿元，北京933.3亿元，苏州836.8亿元。本轮土地市场升温主要从二线城市开始，以苏州、武汉、杭州等为主要代表。整体来看，土地市场升温主要得益于今年上半年销售市场的良好表现，房企资金面相对宽松。

土地市场全面回暖的态势，可以从主要的价量指标来反映。 2019年1-6月，40个重点城市含住用地成交可建面积同比回升16%。各线城市土地成交量的回升幅度不一，呈现分化。一线、二线以及三四线城市同比升幅分别为25%、10%和34%，在成交金额方面则分别为79%、23%和67%。成交金额的回升大幅领先于成交用地的可建面积，这也表明各线城市成交的楼面地价的上涨幅度更大。

溢价率和流标率是一对反映土地市场成交热度的重要指标。2018年下半年开始，土地市场成交冷清，40个重点城市含住用地成交的溢价率一度低于流标率，形成剪刀走势，标志着市场进入下行的调整周期。但这一态势在2019年年初发生转变。2019年1月，重点城市含住用地成交溢价率开始回升，由9%快速回升至4月的30%，恢复至2018年上半年的平均水平。与此同时，重点城市含住用地拍卖的流标率逐渐由2018年峰值时的37%回落至10%。

从具体城市来看，2019年1-6月大部分城市含住用地市场热度均显著回升，溢价率和成交量双双回升的城市占绝大多数。其中，东莞、合肥、成都等二线热点城市的土地市场热度最高，溢价率普遍回升超过20个百分点。

土地市场的表现反映了房企对未来楼市的预期，是房地产市场的供应端。供应端发生的改变势必会对未来市场产生影响。根据中原对国内20家标杆房企的长期监测，从历年标杆房企在不同城市的购地分布来看，一线城市受土地供应少的影响，成交占比始终在5%左右徘徊，二线及三四线城市一直是房企土地储备的主要区域。从2015年棚改工程实施开始，房企在三四线城市的土地储备占比逐年上升，直至2018年达到51%的峰值。2019年随着棚改放缓，标杆房企在三四线城市占比回落至44%，而在二线城市的占比则上升至53%。

2019年上半年，二线城市因其良好的基本面和频出的人才落户政策吸引了各大房企争相布局，地价已经出现了明显的上升。另一方面，房企在二线城市的土地储备并不充足，这些房企未来继续补充土地储备的需求稳定，二线城市必将会成为下一阶段竞争的主要战场。

图1 40个重点城市含住用地成交的流标率与溢价率走势（2009.01-2019.06）