【コラム】東京のオフィス勤務正常化、欧米はまねできず－リーディー

世界の主要都市にあるオフィスの多くに従業員がなかなか戻らないでいる。新型コロナウイルスのパンデミック（世界的大流行）に端を発したリモートワークのトレンドは、ニューヨーク市マンハッタンに「年120億ドル（約１兆8000億円）」の損害を与え、「全米の都市を荒廃」させ、「ロンドンを殺している」という。

しかし、世界一の大都市、東京では従業員が戻ってきただけでなく、不動産デベロッパーがオフィス開発を強化している。東京では今年、126万平方メートルのオフィススペースが増える予定だが、テナント確保にはほとんど問題がない。空室率は６％前後で推移しているものの、空きは主に築年数の古い物件に見受けられる。一部の外国人投資家は海外で不動産を処分しているが、東京ではビルを買い入れている。

１年前とは対照的だ。昨年10月に新型コロナの水際対策が大幅に緩和された際、東京がコロナ禍前の正常な状態に戻ることはないのではとの見方もあった。それから約１年を経た今、東京のパンデミックからの回復は遠回りではあったが、世界の他の都市と比べより完全なものとなっているようだ。

有利な立ち位置

オフィスには人々があふれ、ＣＢＲＥグループが調査した21カ国の中で、東京の出勤率は２番目に高い。例えばオフィス街の大手町では、昼間の人出が「2019年比で９割の水準に戻った」と日本経済新聞は報じた。

パートナーシップ・フォー・ニューヨーク・シティーは９月25日、マンハッタンで職場に戻ったオフィスワーカーの割合はわずか58％で、この数字は 「長期的」に見ても59％までしか伸びないと予想している。

もちろん、コロナ禍から立ち直ったアジアの都市は東京だけではない。しかし、さまざまな要因が重なり、東京は有利な立ち位置だ。

日本銀行の異例とも言える低金利の維持もその一つであり、多くの外国人投資家は、安い資本コストのおかげで高い賃貸利回りが得られると話している。仮に日銀が次の世界同時不況の前にイールドカーブコントロール（ＹＣＣ、長短金利操作）政策を撤廃もしくはマイナス金利を解除したとしても、資金コストが問題になるほど高くなるシナリオを想像するのは事実上不可能だ。

一方、国際的な投資家や日本で働く人が増えているデジタルワーカーにとっては、円安のおかげで何もかもが50％割安になっている。

ショッピングという要因もある。ＣＢＲＥによれば、オンラインよりも実店舗で買い物したいという日本人の志向に加え、ショッピング目的で東京を訪れる観光客の増加が東京を「小売業に選ばれる都市」にしている。東京に滞在する観光客の数は今年６月には19年の水準から30％増えた。東京が得意とするオフィスと小売店から成る複合商業施設にとっては好都合だ。

出勤率の回復を後押ししているのは、欧米から見ればうらやましいほどの公共交通網であることは間違いない。 虎ノ門ヒルズは新駅を含めた地下鉄の駅とつながっており、こうした交通機関との一体性がなければ、デベロッパーは新たな高層ビル建設など夢にも考えなかっただろう。

一つのシンプルなポリシーは通勤手当だ。日本ではほとんどの企業が通勤交通費を支給。これは会社員が家にいることを少し難しくするかもしれない。

ただ、東京でもナイトライフの衰退は続いている。昼間には大手町に大半の従業員が戻っているかもしれないが、午後10時までにはコロナ禍前の７割程度にまで人出が落ち込むという。銀座のような有名なナイトスポットでも同様だ。

こうしたこと全てが、勝ち組と負け組の対比を強めている。サヴィルズ・リサーチは、強弱オフィス市場の「二極化」が進んでいると分析。六本木のような有名なエリアでさえ安心できない。 ゴールドマン・サックス証券は虎ノ門に移転し、グーグルの親会社アルファベットはコロナ禍前にすでに六本木から渋谷に移っている。こういうわけで、働き方の正常化が進んでいる東京では、その風景が急激に変わりつつある。