米不動産オーナー200兆円債務の壁､ＳＶＢ破綻で貸し手とＣＭＢＳ不安

米国の商業用不動産関連の貸し付け約１兆5000億ドル（約199兆円）相当が2025年末より前に返済期限を迎える。誰が借り換えに応じてくれるかが、借り手が直面する大問題だ。

「オフィスビルや店舗、倉庫といった不動産のオーナーにとって、借り換えリスクは中心的問題だ。満期の壁と関連リスクは前倒しされる」とジェームズ・イーガン氏らモルガン・スタンレーのアナリストが先週のリポートで指摘した。

モルガン・スタンレーは、オフィスおよびリテール不動産の評価額がピークから最大40％下落する恐れがあり、デフォルト（債務不履行）リスクが高まると予測する。

さらに困ったことには、昨年時点で商業用不動産業界への最大の貸し手だった小規模・地方銀行は、シリコンバレー銀行（ＳＶＢ）破綻に伴う預金流出で動揺し、資金提供能力が損なわれる不安が広がる。

Smaller Banks Pushed Into Commercial Real Estate Lending

Source:MSCI

Percentages are rounded

債務の壁は改善より前に悪化が続く見通しだ。モルガン・スタンレーのリポートによると、満期を迎える債務は今後４年間増加し、 2027年に5500億ドルでピークに達する。

一方、不動産ローンを裏付けとし、ファニーメイ（連邦住宅抵当金庫）などの米政府支援機関（ＧＳＥ）が証券化したエージェンシーＣＭＢＳ（商業用不動産ローン担保証券）は、金融機関が半分以上を保有しており、同セクターへの銀行のエクスポージャーは拡大している。

モルガン・スタンレーは「金融機関がこのエコシステムで果たしてきた貸し手だけでなく、買い手としての役割を考えれば、来たるべき借り換えの波は一層厳しいものになろう」とリポートで分析した。