Leo Ginsburg

Paul Müller se ha convertido en un experto del sector inmobiliario. Tiene 32 años, 70 propiedades y un patrimonio de unos 10,5 millones de euros.

Sus primeras viviendas fueron 2 pequeños apartamentosvecinos en Leipzig, en el este de Alemania, que compró en 2017 en una operación que ascendió a 80.000 euros.

Müller añadió que no tenía mucho capital detrás cuando comenzó a invertir en bienes a pesar de ganar “un buen dinero” trabajando como consultor.

Tenía 5.000 euros en ahorros, pero pudo pedir prestados otros 5.000 euros a sus amigos. “Así que empecé con 10.000 euros de capital y financié el resto a través de un banco”, comenta.

En 2019, Müller dejó su empresa y trabajó por un corto periodo de tiempo en una empresa inmobiliaria antes de convertirse en inversor inmobiliario independiente 2020.

“Invertir de forma privada en el sector inmobiliario me hizo sentir que ya tenía una pequeña empresa”, comenta. Al principio, era el único responsable de la financiación, las negociaciones de precios y la gestión de sus propiedades.

La mitad de su cartera consiste en propiedades que compra y alquila para intentar obtener beneficios. La otra mitad está formada por viviendas que compra, reforma y vende a mejor precio.

“Creo que si uno quiere invertir en vivienda tiene sentido empezar con una estrategia de compra y alquiler porque implica menos esfuerzoy menos riesgo para empezar”, señala Müller.

A la hora de meterse en una reforma se necesita saber más sobre el mercado y el trabajo requiere mucho más tiempo, según su experiencia.

“Pero la gran ventaja de esta estrategia es que se puede acumular rápidamente el capital, que luego se puede utilizar para comprar más propiedades para la cartera”, señala Müller. Y añade, “puedes generar sumas significativamente mayores en poco tiempo”.

Alquilar las propiedades, por otra parte, “puede hacerte obtener una renta pasiva mayor en el futuro, o una renta vitalicia”.

Cómo selecciona las propiedades

Para buscar propiedades, los inversores que compran y alquilan se fijan sobre todo en el rendimiento, que calculan dividiendo los ingresos por alquiler al año por el precio de compra.

“En ese caso, el alquiler tiene que ser mayor que cualquier hipoteca más los costes de gestión y mantenimiento”, apunta. Si después de esto queda un superávit, entonces la propiedad es rentable, continua.

Lo mismo ocurre con los proyectos de reforma. Müller explica que se fija principalmente en el beneficio potencial total que podía obtener con estas propiedades. “Hago un cálculo aproximado”, asegura.

Suma el precio de compra a los gastos de gestión, reforma, financiación y comercialización. A continuación, resta el total del precio de venta potencial, y la diferencia es el beneficio o la pérdida.

“Si no puedo llegar al 15% con un cálculo conservador, no lo compro”, afirma Müller, quien añade que siempre intenta conseguir entre el 20% y el 30% de beneficio. “Soy muy racional en cuanto a la inversión inmobiliaria”, reconoce. “Si los números son correctos, es una buena inversión”.

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Reducir la carga de trabajo

“Tengo 2 propiedades en alquiler a corto plazo en las que he cedido todo a un proveedor de servicios. Realmente ya no hago nada allí. Es completamente pasivo”, comenta. Eso sí, dedica el 23% de los ingresos por alquiler a pagar este servicio.

Con los bloques de apartamentos que posee, utilizó administradores de propiedades para que se encargaran de gran parte del trabajo. “Suele haber también un conserje que se encarga de los pequeños problemas de mantenimiento. Mi trabajo consiste en ver si todo está bien”, explica Müller.

Ahora su objetivo es aumentar su equipo de 5 empleados a 50 y expandirse a Estados Unidos.