高利率時代 美國人「買不起房」也「不想買房」 為何房價不降反升？

美國房價在連續 5 個月同比下降（11 年來最長的連續下降）后，美國 7月份房價終於上升。根據全國房地產經紀人協會的數據，7 月份全國現房銷售中位價格同比上漲 1.9%，達到 406,700 美元。Black Knight 數據指出，8 月份，50 個最大市場中的 30 個市場的價格創下歷史新高。

令人驚訝的快速復蘇表明，美國住宅房地產低迷的時間比去年抵押貸款利率飆升后，許多住房經濟學家預期的要短且淺。

尤其稀缺是一個很大的原因。 高利率促使房主留在原地而非購買新房並承擔更昂貴的抵押貸款，導致待售房屋庫存異常低。

許多潛在的購房者已經放棄了計劃，因為抵押貸款利率最近達到了二十年來的高點。 然而，上市的房屋通常仍會收到多次出價，從而推高了最終售價。

結果是市場整體交易量急劇下降。 與 2022 年 1 月相比，二手房銷量目前下降了約 36%。但除了一些麻煩地區之外，價格總體保持堅挺。

由於抵押貸款利率徘徊在 7% 以上，且房地產市場進入通常放緩的秋季和冬季，未來幾個月銷量可能會繼續萎縮。不過經濟學家表示，即使發生這種情況，價格也不太可能大幅下跌，因為仍然沒有足夠的待售房屋來滿足需求。

畢馬威（KPMG）首席經濟學家黛安·斯旺克 (Diane Swonk) 表示：「即使在需求因利率上漲而受到打擊的市場中，供應仍然不存在。」 「如果供應不足，價格很難下降。」

Swonk 是那些沒有預料到這一情況的人之一。 2022年底，她認為今年全國房價下降 20%。 可如今她表示，今年年底價格可能會比去年略有上漲。

其他經濟學家也推翻了悲觀預測。 Pulsenomics 3 月份對 100 多名經濟學家和住房分析師進行的調查預計，到 2023 年底房價將同比下降約 2%。直到 8 月份再次進行調查時，該小組預測今年房價將上漲 3.3% 反而。

居高不下的房價可能會使購房負擔能力接近幾十年來的最低水平。考慮到家庭收入、抵押貸款利率和現有單戶住宅銷售價格的 NAR 住房負擔能力指數在 6 月份跌至近 38 年來的最低水平。

據房地產經紀公司稱，當月美國房屋總價值升至 46.8 萬億美元，創歷史新高。

新上市待售房屋數量如此之低，以至於競價戰仍在爆發。 根據 NAR 的數據，儘管整體銷售活動萎縮，但 7 月份售出的房屋平均收到三份報價。

根據 Realtor.com 的數據，8 月份的活躍掛牌量比去年同期下降 7.9%，比 2019 年 8 月下降 46%。

與此同時，民眾的財務狀況有助於解釋庫存不足的原因。 自 2008 年金融危機以來，抵押貸款標準收緊，房主基本上可以負擔每月的還款額。 由於價格上漲，大多數人還擁有房屋凈值。

大多數房主還鎖定了較低的抵押貸款利率，他們現在支付的費用與購買其他房屋的費用之間的差距太大，許多人沒有理由採取行動。

Black Knight 表示，6 月份抵押貸款房主的平均本金和利息支付為 1,355 美元。 相比之下，7 月份使用 30 年期固定利率貸款購房的人的支付中位數為 2,306 美元。

美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 8 月份表示，房地產市場的強勁表明經濟可能不會像預期那樣放緩。

鮑威爾在懷俄明州傑克遜霍爾的一次演講中表示：「在過去 18 個月急劇減速之後，房地產行業正在顯示出復蘇的跡象。」

在西雅圖等本來就很昂貴的西方市場，以及在疫情期間增長迅速的城市，如德克薩斯州奧斯汀，價格下降最為顯着。

Black Knight 的數據顯示，全國 50 個最大市場中，有 14 個市場的價格仍同比下跌。其中以奧斯汀為首，8 月份價格同比下跌 11.9%；但從全國範圍來看，8 月份價格同比上漲 2.3%。

根據標普道瓊斯指數，西雅圖房價從 2000 年 1 月飆升 314%，至 2022 年 5 月達到峰值，但在 2022 年 5 月至 2023 年 6 月期間下跌 10.5%。