Законопроект об упрощенном возврате средств за купленную у банкрота недвижимость прошел первое чтение

Госдума приняла в первом чтении законопроект об упрощенном возврате покупателям единственного жилья уплаченных за него средств, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости. Деньги должны выплачиваться им вне очереди, минуя конкурсную массу, а сами покупатели - иметь право преимущественного выкупа этой недвижимости через доплату до рыночной цены либо на торгах.

Такой законопроект (№199216-8) правительство внесло в Госдуму в сентябре 2022 года. Документ призван исполнить постановление Конституционного суда РФ, который в феврале текущего года предписал исправить законодательство таким образом, чтобы покупатели жилья, которое является для них единственным, имели реальную возможность вне очереди вернуть уплаченные деньги в случае признания сделки недействительной в рамках дела о несостоятельности продавца.

КС РФ признал, что действующие правила могут приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья. Квартира возвращается в конкурсную массу продавца-банкрота, а покупатель получает лишь право требовать возврата долга. При этом покупатель не имеет никаких преимуществ на возврат потраченных средств.

Законопроект предусматривает приоритетный возврат - без попадания в конкурсную массу - средств покупателю, для которого спорный объект был единственным жильем, но был возвращен продавцу и продан в рамках дела о его банкротстве. По заявлению гражданина суд может произвести индексацию суммы к возврату за период с даты уплаты денег за квартиру.

До перечисления денег гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, будут иметь право пользоваться им. Этот срок может быть увеличен судом, и лишившиеся недвижимости смогут пользоваться ей до полугода после получения уплаченных ранее денег за нее.

Согласно законопроекту, недвижимость должна продаваться на торгах с установлением минимальной цены, которая должна на 5% превышать цену сделки по купле-продаже. Если желающих приобрести ее по такой цене не найдется, то арбитражный управляющий будет обязан подать заявление о пересмотре судебного акта о признании сделки недействительной. В таком случае у прежнего покупателя будет шанс оставить жилье себе, так как пока не будет доказано иное, суд будет исходить из того, что рыночная стоимость жилого помещения не отличалась существенно от цены оспоренной сделки.

Еще одна возможность для покупателя сохранить жилье себе в случае признания недействительной сделки по его приобретению - выкуп его до торгов. Для этого ему придется доплатить деньги - столько, сколько не хватает до рыночной цены квартиры. Уплаченные ранее им средства будут учитываться.

Эти правила будут применимы исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья, указано в законопроекте.

Предполагается, что нормы вступят в силу с момента опубликования закона. При этом они будут распространяться и на ситуации, когда суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу.