Las 3 cosas que debes saber si compras casa con inquilino

Comprar un piso como inversión normalmente es sinónimo decomprar para alquilar. En otras palabras, primero se busca una buena vivienda, después se hacen los cambios necesarios y finalmente se alquila.

De hecho,ese arrendamiento es de donde llegará la rentabilidad de la inversión, el que servirá para recuperar el precio de la casa y obtener después beneficios. Uno de los hándicap en este punto es encontrar un buen inquilino para la vivienda. ¿Y si fuese posible hacerlo desde el principio？ En eso consiste básicamente la compra de vivienda con inquilino.

Esta fórmula consiste en adquirir una vivienda que ya está alquilada y subrogarse a ese contrato. Es decir, convertirse en el nuevo casero de un inquilino que ya habita la casa y que normalmente llevará algún tiempo haciéndolo.

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Las 3 ventajas de comprar piso con inquilinoson:

• Se acorta el tiempo para empezar a rentabilizar la inversión, ya que no hace falta buscar inquilino, entre otras cosas. Con esta fórmula obtienes ingresos desde el primer mes.

• Se reduce la inversión inicialporque no hay que acondicionar la vivienda antes de alquilarla ni invertir en anuncios o agencia inmobiliaria.

• Se reduce el riesgo de la inversión porque ya cuentas con un inquilino solvente que paga su alquiler cada mes y que seguirá haciéndolo.

Que la operación tenga sus ventajas no quiere decir que no existan riesgos. Hay tres aspectos clave que debes conocer antes de comprar un piso con inquilino.

Es importante saber quién será tu inquilino

Una de lasventajas de comprar casa con inquilino o con bicho, como se dice dentro del sector, es que se reduce el riesgo de morosidad. Sin embargo, eso no quiere decir que puedas olvidarte de hacer tu due diligence sobre la persona que vive en tu casa.

Antes de firmar la compra de la vivienda, hay que pedir al vendedor el historial del pago del alquiler, preguntar si ha habido retrasos o impagos en el alquiler, a cuánto asciende la fianza o si existe algún tipo de aval.

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Además, tambiéndebes pedir el contrato de alquilervigente para conocer las condiciones concretas. Y es que como nuevo casero, deberás respetarlas hasta el vencimiento.

Hay que mantener las condiciones del contrato

{16 } 总之，作为一个新的房主的必须尊重所有在租赁已签署规定。这意味着，我们必须保持付款条件，租金和审查的价格，当然，同样的时间。 {16} 如果想利用租客之前，这是最常见的问题之一：如果购买一个已经租可以终止租赁

{} 18 公寓。 答案首先取决于租赁的日期和之后其他的问题，如合同是否在登记册或您知道它的存在。它的工作原理在各种情况下： {18} 了解更多：投资的在壳体中的9种风险

线路自2019年3月6日

在新法HIPOecaria改变了标准租金并且还用于在销售出租房屋的

在新的措词，的的LAU第14条规定“租赁应代位的权利和出租人的义务性质的前5年的合同，七年了，如果老业主是法人，有效性的购买者，即使他们符合要求的抵押法第34条”。

{777} 翻译是的合同将保持，至少其初始持续时间即可。如果合同是五年多时间，也将得到尊重，除非买方desconociese租金的存在。这就是被称为一个的善意购买下，该获取的房子而不知道是租用并通过购买（壳体的捐款将被排除在外）。 {777这样做} 在后者的情况下，请买方期间的五到七年初期应始终尊重租金，视情况即可。如果第五年之前买的，你不能把租客到那个时候，但如果你做呢，是一个善意购买，是的，它可以终止租赁。这样做涉及支付赔偿租户一个月租金为每年的合同尚待履行

了解更多。¿改善工程或保护小区别？你有兴趣，如果你租知道你的公寓

{} 26 2013年6月6日和2019年3月6日之间的租赁 {26} {} 27 改革租用2013 改变了刘，降低租赁合同的强制性期限和设立登记租金民事登记的人之前，他们应该有效性第三的义务。 { 27} 出于实用的目的，这意味着必须收缩到区分uiler登记在民事登记和那些不下，亮点爱德华费尔南德斯Fígares，博客abogadosparatodos.net的律师和作者。

：当该合同签署的注册表中，买方必须尊重即可。当它是不是会发生什么？如果你不知道这是一个善意购买后，没有义务尊重并可能要求租客的3个月内驱逐。然而，正如费尔南德斯 - Figrares指出，“第25条议员要求在销售契约提到如果物业是租还是不上，所以买方必须知道，除了虚假租赁的存在纪录片卖家”。

{15}

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece qué sucede con el contrato de alquiler cuando se vende al piso a una tercera persona. Pese a los diferentes cambios en esta ley y otras que le afectan directamente como la Ley Hipotecaria, hay una cosa que no ha cambiado: el comprador de una vivienda arrendada queda subrogado al contrato de alquiler vigente.

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En resumen, como nuevo propietario de la vivienda deberás respetar todo lo que esté previsto en el contrato de alquiler que haya firmado. Esto quiere decir que hay que mantener las condiciones de pago, tanto en el precio del alquiler, como en su revisión y, por supuesto, la duración del mismo.

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¿Y si quieres echar antes al inquilino？ Esta es una de las preguntas más recurrentes: si al comprar un piso que ya está alquilado puedes finalizar el contrato de arrendamiento.

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La respuesta dependerá primero de la fecha del contrato de alquilery después de otras cuestiones como si el contrato estaba inscrito en el registro o si conocías su existencia. Así funciona en cada caso:

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Alquileres desde el 6 de marzo de 2019

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La nueva Ley Hipotecaria cambió la norma para los alquileres y también para la venta de viviendas arrendadas.

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Bajo su nueva redacción, el artículo 14 de la LAUestablece que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.

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La traducción es queel contrato se mantendrá, por lo menos, por su duración inicial. Si el contrato tiene más de cinco años de duración, también habrá que respetarlo, salvo que el comprador desconociese la existencia del alquiler. Esto es lo que se conoce como un comprador de buena fe, que adquiere la casa sin saber que está alquilada y además lo hace mediante compra (las donaciones de vivienda quedarían excluidas).

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En este último caso,el comprador deberá respetar siempre el alquiler durante el periodo inicial de cinco o siete años, según el caso. Si compra antes del quinto año, no podrá echar al inquilino hasta alcanzar ese plazo, pero si lo hace después y es un comprador de buena fe, sí que podría extinguir ese contrato de arrendamiento. Hacerlo implica el pago de una indemnización al inquilino de un mes de alquiler por cada año de contrato que reste por cumplirse.

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Alquileres entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

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Lareforma del alquiler de 2013cambió la LAU, reduciendo la duración obligatoria de los contratos de alquiler y estableciendo la obligación de inscribir los alquileres en el Registro Civil para que tuviesen validez antes terceras personas.

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A efectos prácticos, esto implica que hay que diferenciar entre los contratos de alquiler inscritos en el Registro Civil y los que no, resalta Eduardo Fernández-Fígares, abogado y autor del blog abogadosparatodos.net.

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Cuando el contrato está inscrito el Registro, el comprador deberá respetarlo. ¿Qué ocurre cuando no lo está？ Si no conocía la existencia del mismo y se trata de un comprador de buena fe, no está obligado a respetarlo y podría exigir el desalojo del inquilino en un plazo de 3 meses. Sin embargo, como recuerda Fernández-Figrares, “el artículo 25 LAU obliga a mencionar en la escritura de compraventa si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor”.

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Con los contratos firmados desde 1995 hasta la reforma de 2013 se aplica la norma general de que el comprador se subroga al contrato de alquiler y deberá respetar tanto las condiciones como la duración.

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El inquilino tiene una opción de compra preferente

El artículo 25 de la LAU regula el derecho de tanteo, que es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino. Dicho de otra forma, que el actual inquilino tiene prioridad a la hora de comprar la casa en las condiciones que hayas alcanzado.

Además, el propietario está legalmente obligado a comunicarle la intención de poner a la venta la casa. Una vez cierre el acuerdo de venta, el inquilino dispone de 30 días para decidir si compra o no la casa, salvo que en el contrato de alquiler hubiese renunciado expresamente a ese derecho.

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Por eso mismo es imprescindible que antes de comprar un piso con inquilino revises el contrato de alquiler. Así sabrás la fecha de firma, duración y todo lo que necesitas conocer para evitar problemas después de la compra.

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